Αναφορά - Αίτημα διοικητικού ελέγχου της συνδρομής των προϋποθέσεων του άρθρου 100 του ν. 5038/2023 για τις ιδιοκτησίες του συγκροτήματος «Oliville Halkidiki» στη Γερακινή Χαλκιδικής

Γράφει ο Ανδρέας Σταλίδης.

ΠΡΟΣ:
Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου
Γενική Διεύθυνση Μεταναστευτικής Πολιτικής
Διεύθυνση Μεταναστευτικής Πολιτικής – Τμήμα Ελέγχου
E-mail: dir.mp@migration.gov.gr

ΚΟΙΝΟΠΟΙΗΣΗ:

Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου
Τμήμα Αδειών Διαμονής Επενδυτών Πολιτών Τρίτων Χωρών
dpt.rpitcn@migration.gov.gr
Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου
Γενική Γραμματεία Μεταναστευτικής Πολιτικής
sg.policy@migration.gov.gr
Υπουργείο Τουρισμού
Διεύθυνση Ποιοτικών Προτύπων – Τμήμα ΜΗ.Τ.Ε. και Διαχείρισης Παραπόνων
touristcomplaints@mintour.gr
Περιφερειακή Υπηρεσία Τουρισμού Κεντρικής Μακεδονίας
pytcm@mintour.gr
Δήμος Πολυγύρου
Υπηρεσία Δόμησης – Τμήμα Έκδοσης Οικοδομικών Αδειών και Ελέγχου Κατασκευών
pol2@polygyros.gr
Δήμος Πολυγύρου
Τμήμα Περιβάλλοντος και Ενέργειας
envir1@polygyros.gr

ΘΕΜΑ:
Αναφορά – Αίτημα διοικητικού ελέγχου της συνδρομής των προϋποθέσεων του άρθρου 100 του ν. 5038/2023 για τις ιδιοκτησίες του συγκροτήματος «Oliville Halkidiki» στη Γερακινή Χαλκιδικής

Αξιότιμοι/ες κύριοι/ες,

Με την παρούσα υποβάλλω αναφορά και ζητώ τη διενέργεια αρμόδιου διοικητικού ελέγχου σχετικά με το υπό κατασκευή συγκρότημα «Oliville Halkidiki» στη Γερακινή Χαλκιδικής, και ειδικότερα ως προς τη δυνατότητα των επί μέρους ιδιοκτησιών του να χρησιμοποιηθούν για τη χορήγηση μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή («Golden Visa») βάσει του άρθρου 100 του ν. 5038/2023, όπως ισχύει.

Διευκρινίζεται εξαρχής ότι η παρούσα δεν προδικάζει την ύπαρξη οποιασδήποτε παράβασης και δεν στρέφεται κατά της επένδυσης λόγω της εθνικότητας των επενδυτών, αγοραστών ή των εταιρειών που συμμετέχουν σε αυτή.

Το αίτημα είναι διαφορετικό και απολύτως συγκεκριμένο: από τα δημόσια διαθέσιμα στοιχεία προκύπτουν ορισμένες ιδιαιτερότητες του σχεδιασμού και του επιχειρηματικού μοντέλου, οι οποίες θεωρώ ότι δημιουργούν εύλογα και σοβαρά ερωτήματα ως προς τη συνδρομή συγκεκριμένων προϋποθέσεων της νομοθεσίας περί Golden Visa.

Για τον λόγο αυτό ζητείται να μη θεωρηθεί η επιλεξιμότητα των συγκεκριμένων ακινήτων δεδομένη λόγω της εμπορικής τους παρουσίασης ως «Golden Visa eligible», αλλά να εξεταστούν από τις αρμόδιες υπηρεσίες τα πραγματικά νομικά, πολεοδομικά και λειτουργικά χαρακτηριστικά τους.

Βασικά δημόσια διαθέσιμα στοιχεία για το έργο

Σύμφωνα με την επίσημη παρουσίαση του έργου από την επενδυτική πλευρά, το Oliville περιλαμβάνει περίπου 175 βίλες στη Γερακινή Χαλκιδικής και προωθείται ως επένδυση κατάλληλη για απόκτηση Golden Visa.

Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι ακόλουθες δηλώσεις της ίδιας της επενδυτικής πλευράς:

κάθε ιδιοκτησία παρουσιάζεται ως ακίνητο 120 τ.μ.,
τα 120 τ.μ. αποτελούνται από δύο ανεξάρτητες μονάδες των 60 τ.μ. + 60 τ.μ.,
οι δύο μονάδες διαθέτουν ξεχωριστές εισόδους,
προβλέπεται δυνατότητα παράλληλης και ανεξάρτητης χρήσης τους,
αναφέρεται ρητά δυνατότητα χρήσης ή εκμίσθωσης της μίας μονάδας ανεξάρτητα από την άλλη,
κάθε βίλα προβλέπεται να μισθώνεται στη SWOT Hospitality, η οποία χαρακτηρίζεται ως hotel operator,
προβάλλεται σύμβαση μίσθωσης 5+5 ετών και οργανωμένη τουριστική εκμετάλλευση,
αναφέρεται επίσης ότι έχουν εξασφαλιστεί οι απαιτούμενες κατασκευαστικές και λειτουργικές άδειες.

Τα στοιχεία αυτά δημιουργούν τρεις διακριτές κατηγορίες ζητημάτων που κατά την άποψή μου χρήζουν ελέγχου.

Ι. Πρώτο ζήτημα: η απαίτηση ενός ακινήτου με τουλάχιστον 120 τ.μ. κύριων χώρων

Μετά τις τροποποιήσεις του άρθρου 100 του ν. 5038/2023, για επενδύσεις της συγκεκριμένης κατηγορίας στη Χαλκιδική ισχύει ελάχιστη αξία επένδυσης 400.000 ευρώ, η επένδυση πρέπει να πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο και, επί δομημένου ακινήτου ή ακινήτου για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, απαιτείται επιφάνεια τουλάχιστον 120 τ.μ. κύριων χώρων.

Η επίσημη εγκύκλιος του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου της 25.09.2024 διευκρινίζει μάλιστα ότι η απαίτηση των 120 τ.μ. αφορά κύριους χώρους και ότι βοηθητικοί χώροι δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη συμπλήρωση της απαιτούμενης επιφάνειας.

Η περίπτωση του Oliville παρουσιάζει μία ιδιαιτερότητα:

η ίδια η εταιρεία δεν περιγράφει απλώς έναν ενιαίο χώρο 120 τ.μ. ο οποίος εσωτερικά μπορεί να διαρρυθμιστεί με διαφορετικούς τρόπους. Αντιθέτως τονίζει συστηματικά ότι πρόκειται για:

«Two independent 1-bedroom units (60 m² + 60 m²)»

με:

«Separate entrances for privacy and parallel use»

και δυνατότητα να χρησιμοποιούνται ή να εκμισθώνονται ανεξάρτητα.

Η εμπορική ονομασία ενός συνόλου ως «μία βίλα 120 τ.μ.» ασφαλώς δεν αρκεί από μόνη της για να προσδιορίσει τη νομική φύση του ακινήτου.

Ακριβώς γι’ αυτό παρακαλούμε να ελεγχθούν για κάθε τύπο ιδιοκτησίας του έργου:

Η σχετική οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια.
Η σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
Οι τίτλοι ιδιοκτησίας και τα συμβολαιογραφικά έγγραφα βάσει των οποίων πραγματοποιείται κάθε πώληση.
Η κτηματολογική αποτύπωση κάθε πωλούμενης ιδιοκτησίας.
Εάν τα δύο τμήματα των 60 τ.μ. αποτελούν πράγματι μία και μοναδική αυτοτελή ιδιοκτησία 120 τ.μ. κύριων χώρων ή εάν έχουν οποιοδήποτε βαθμό αυτοτελούς νομικής υπόστασης.
Εάν η επιφάνεια των 120 τ.μ. που διαφημίζεται ταυτίζεται πράγματι με 120 τ.μ. κύριων χώρων, όπως απαιτεί η νομοθεσία, και όχι με εμπορική ή κατασκευαστική μέτρηση στην οποία ενδεχομένως περιλαμβάνονται χώροι διαφορετικού χαρακτηρισμού.
Εάν υπάρχει δυνατότητα αυτοτελούς μεταβίβασης, μίσθωσης, αριθμού παροχής, δήλωσης ή άλλης νομικής διαφοροποίησης των δύο τμημάτων.

Εάν από τους τίτλους και τις πράξεις σύστασης προκύπτει πράγματι μία ενιαία αυτοτελής ιδιοκτησία 120 τ.μ. κύριων χώρων, τότε το συγκεκριμένο ζήτημα μπορεί ασφαλώς να κριθεί διαφορετικά.

Εάν όμως προκύπτουν δύο αυτοτελείς ιδιοκτησίες ή δύο νομικά ανεξάρτητες μονάδες των 60 τ.μ., θεωρούμε ότι απαιτείται ειδική και αιτιολογημένη εξέταση ως προς το εάν μπορεί να θεωρηθεί ότι πληρούται η προϋπόθεση του νόμου περί «ενός μόνο ακινήτου» και επιφάνειας τουλάχιστον 120 τ.μ.

Το γεγονός ότι οι δύο μονάδες ενδέχεται να πωλούνται με ένα συμβόλαιο δεν θα πρέπει από μόνο του να υποκαθιστά την εξέταση της πραγματικής και νομικής τους φύσης.

ΙΙ. Δεύτερο ζήτημα: η μίσθωση προς operator, η υπεκμίσθωση και η πραγματική παροχή τουριστικών/ξενοδοχειακών υπηρεσιών

Το δεύτερο ζήτημα θεωρούμε ότι είναι ακόμη σημαντικότερο.

Με το άρθρο 64 του ν. 5100/2024 προστέθηκε η παρ. 7Α στο άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης.

Η ρύθμιση προβλέπει περιορισμούς στη βραχυχρόνια εκμίσθωση και υπεκμίσθωση ακινήτων τα οποία έχουν χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση ή ανανέωση άδειας διαμονής επενδυτή.

Η επίσημη εγκύκλιος 240076/Σ.9/25.09.2024 του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου διευκρινίζει περαιτέρω την εφαρμογή της διάταξης.

Σύμφωνα με αυτήν, ως βραχυχρόνια μίσθωση νοείται μίσθωση ή υπεκμίσθωση διάρκειας κάτω των 60 ημερών όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Στη συνέχεια η εγκύκλιος διευκρινίζει ότι η απαγόρευση δεν καταλαμβάνει ενδεικτικά μακροχρόνιες μισθώσεις ή υπεκμισθώσεις προς τουριστικές επιχειρήσεις για επαγγελματική χρήση, υπό την κρίσιμη όμως προϋπόθεση ότι:

παρέχονται και άλλες υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή και την παροχή κλινοσκεπασμάτων, δίνοντας ως χαρακτηριστικό παράδειγμα την περίπτωση όπου «το ακίνητο είναι ξενοδοχείο».

Το σημείο αυτό είναι κρίσιμο για το συγκεκριμένο έργο.

Η επενδυτική πλευρά δηλώνει ότι κάθε βίλα μισθώνεται στη SWOT Hospitality με σύμβαση 5+5 ετών και χαρακτηρίζει τη SWOT ως hotel operator.

Από μόνος του όμως ο συμβατικός χαρακτηρισμός μιας εταιρείας ως «hotel operator» δεν απαντά στο ουσιαστικό νομικό ερώτημα.

Αυτό που πρέπει να διαπιστωθεί είναι ποιο ακριβώς είναι το πραγματικό καθεστώς λειτουργίας των ακινήτων και ποιες υπηρεσίες πράγματι παρέχονται στον τελικό επισκέπτη.

Το ζήτημα εντείνεται από τον τρόπο με τον οποίο παρουσιάζονται οι κατοικίες:

πρόκειται για χωριστές ιδιόκτητες βίλες,
κάθε βίλα αποτελείται από δύο ανεξάρτητες μονάδες,
καθεμία διαθέτει δική της είσοδο,
προβλέπεται δυνατότητα ανεξάρτητης χρήσης ή εκμίσθωσής τους,
ο ιδιοκτήτης μπορεί κατά την ίδια παρουσίαση ακόμη και να χρησιμοποιεί τη μία μονάδα και να εκμεταλλεύεται την άλλη.

Η δημόσια εικόνα και η λειτουργική διάρθρωση του έργου εμφανίζουν επομένως έντονα χαρακτηριστικά αυτόνομων κατοικιών/διαμερισμάτων.

Αυτό ασφαλώς δεν αποδεικνύει από μόνο του ότι δεν μπορεί να υφίσταται νόμιμη τουριστική λειτουργία. Δημιουργεί όμως σαφή ανάγκη να αποδειχθεί ότι η εξαίρεση της εγκυκλίου εφαρμόζεται ουσιαστικά και όχι απλώς μέσω της παρεμβολής μίας εταιρείας διαχείρισης ανάμεσα στον ιδιοκτήτη και στον τελικό επισκέπτη.

Για τον λόγο αυτό ζητείται από το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου και το Υπουργείο Τουρισμού να εξετάσουν ιδίως:

Το πρότυπο της σύμβασης μίσθωσης 5+5 ετών μεταξύ ιδιοκτήτη και SWOT Hospitality ή άλλου operator.
Εάν η SWOT Hospitality ή οποιαδήποτε άλλη εταιρεία αποκτά δικαίωμα περαιτέρω εκμετάλλευσης ή υπεκμίσθωσης κάθε κατοικίας ή κάθε επιμέρους μονάδας.
Με ποιο ακριβώς νομικό σχήμα συνάπτεται η σχέση με τον τελικό επισκέπτη.
Εάν οι διαμονές των τελικών επισκεπτών είναι κατά κανόνα μικρότερες των 60 ημερών.
Ποιες συγκεκριμένες πρόσθετες υπηρεσίες, πέρα από τη διαμονή και την παροχή κλινοσκεπασμάτων, παρέχονται σε κάθε επισκέπτη.
Εάν οι υπηρεσίες αυτές αποτελούν πράγματι μέρος της σύμβασης φιλοξενίας και παρέχονται συστηματικά ή αποτελούν απλώς προαιρετικές υπηρεσίες κοινόχρηστων εγκαταστάσεων.
Με ποιο καθεστώς τουριστικού καταλύματος λειτουργεί ή πρόκειται να λειτουργήσει το σύνολο.
Ποιος είναι ο αριθμός ΜΗ.Τ.Ε. ή οποιοδήποτε άλλο απαιτούμενο στοιχείο νόμιμης τουριστικής λειτουργίας.
Εάν οι 175 κατοικίες αποτελούν, από άποψη τουριστικής νομοθεσίας, ένα ενιαίο τουριστικό κατάλυμα, περισσότερα τουριστικά καταλύματα ή ανεξάρτητες κατοικίες οι οποίες απλώς έχουν κοινή εταιρεία διαχείρισης.
Με ποιον τρόπο συνδυάζεται η δηλούμενη δυνατότητα του ιδιοκτήτη να χρησιμοποιεί τη μία μονάδα και να εκμισθώνει την άλλη με το φερόμενο ενιαίο καθεστώς ξενοδοχειακής λειτουργίας.
Εάν έχει ζητηθεί ή παρασχεθεί από οποιαδήποτε αρμόδια υπηρεσία προηγούμενη γνωμοδότηση ότι το συγκεκριμένο επιχειρηματικό μοντέλο είναι συμβατό με την παρ. 7Α του άρθρου 100 του ν. 5038/2023.

Ιδίως παρακαλούμε να διερευνηθεί εάν η πραγματική λειτουργία πληροί την ουσιαστική προϋπόθεση που θέτει η εγκύκλιος, δηλαδή την πραγματική παροχή πρόσθετων τουριστικών/ξενοδοχειακών υπηρεσιών, και όχι απλώς τη σύναψη μιας μακροχρόνιας σύμβασης με εταιρεία η οποία στη συνέχεια διαθέτει ανεξάρτητες κατοικίες σε επισκέπτες.

Εάν οι απαιτούμενες υπηρεσίες παρέχονται και το σύνολο λειτουργεί υπό πλήρως νόμιμο τουριστικό καθεστώς, παρακαλούμε αυτό να επιβεβαιωθεί αιτιολογημένα από την αρμόδια υπηρεσία.

Εάν όμως η πραγματική χρήση συνίσταται ουσιαστικά σε διαδοχικές βραχυχρόνιες διαμονές σε αυτόνομα διαμερίσματα χωρίς τις πρόσθετες υπηρεσίες που απαιτεί η εγκύκλιος, παρακαλούμε να εξεταστεί η εφαρμογή των προβλεπόμενων περιορισμών και κυρώσεων.

ΙΙΙ. Τρίτο ζήτημα: επάρκεια ύδρευσης, αποχέτευσης και συνολικός περιβαλλοντικός έλεγχος

Το τρίτο ζήτημα δεν αφορά άμεσα τη Golden Visa, αλλά τη νομιμότητα και βιωσιμότητα της αδειοδότησης και, κατά συνέπεια, τη δυνατότητα νόμιμης λειτουργίας του έργου με τον τρόπο που παρουσιάζεται.

Η περιοχή της Χαλκιδικής και ειδικότερα ο Δήμος Πολυγύρου αντιμετωπίζουν ήδη προβλήματα επάρκειας υδατικών πόρων και θερινής αιχμής.

Ο ίδιος ο Δήμος Πολυγύρου έχει εκπονήσει έργα και προμήθειες των οποίων η επίσημη τεχνική περιγραφή αναφέρεται ρητώς στην ανάγκη «αντιμετώπισης της λειψυδρίας» στις τοπικές κοινότητες του Δήμου.

Υπό τις συνθήκες αυτές, η προσθήκη ενός συγκροτήματος της τάξης των 175 βιλών, με δύο μονάδες ανά βίλα, πισίνες, εστιατόρια, εγκαταστάσεις spa/wellness και σημαντική τουριστική χρήση κατά την περίοδο μέγιστης ζήτησης νερού, είναι εύλογο να δημιουργεί σημαντική πρόσθετη επιβάρυνση.

Δεν είναι δυνατόν, χωρίς πρόσβαση στον πλήρη διοικητικό φάκελο, να υποστηριχθεί υπεύθυνα ότι οι απαιτούμενες μελέτες δεν υπάρχουν.

Ακριβώς γι’ αυτό ζητείται να ελεγχθεί εάν υπάρχουν και, εφόσον υπάρχουν, εάν καλύπτουν πραγματικά την έκταση και τη συνολική λειτουργία του έργου.

Ειδικότερα ζητείται να γνωστοποιηθεί και να ελεγχθεί:

Ποια είναι η προβλεπόμενη πηγή υδροδότησης του συνόλου του συγκροτήματος.
Ποια είναι η υπολογισμένη μέση και μέγιστη ημερήσια κατανάλωση νερού κατά τη θερινή περίοδο σε πλήρη ανάπτυξη και πληρότητα.
Εάν στον υπολογισμό έχουν συμπεριληφθεί:
- οι 175 βίλες,
- η δυνατότητα ταυτόχρονης χρήσης των δύο ανεξάρτητων μονάδων ανά βίλα,
- οι πισίνες,
- οι κοινόχρηστες εγκαταστάσεις,
- τα εστιατόρια και λοιπές χρήσεις εστίασης,
- οι εγκαταστάσεις spa/wellness,
- η άρδευση χώρων πρασίνου,
- τυχόν εγκαταστάσεις παραλίας.
Ποια είναι η διαθέσιμη θερινή παροχή του δικτύου που θα εξυπηρετήσει το έργο και ποιο είναι το σημερινό περιθώριο επάρκειάς του.
Εάν έχει εκδοθεί ειδική βεβαίωση ή έγκριση δυνατότητας υδροδότησης για το σύνολο του έργου.
Εάν απαιτούνται νέες γεωτρήσεις ή άλλες υδροληψίες και, εφόσον ναι, εάν έχουν εκδοθεί όλες οι σχετικές άδειες χρήσης νερού.
Με ποιο τρόπο θα γίνεται η διαχείριση των λυμάτων και ποια είναι η δυναμικότητα των αντίστοιχων εγκαταστάσεων.
Εάν υφίσταται μελέτη που αξιολογεί σωρευτικά το περιβαλλοντικό αποτύπωμα ολόκληρου του έργου.

Το τελευταίο σημείο θεωρούμε ιδιαίτερα σημαντικό.

Από τη δημόσια παρουσίαση πρόκειται για ένα ενιαίο εμπορικά και λειτουργικά project 175 βιλών με κοινές εγκαταστάσεις και κοινό operator.

Εάν οι οικοδομικές άδειες έχουν εκδοθεί σε περισσότερα επιμέρους τμήματα, παρακαλούμε να εξεταστεί εάν οι περιβαλλοντικές και υποδομικές επιπτώσεις αξιολογήθηκαν ως ένα συνολικό λειτουργικό έργο και όχι αποσπασματικά ανά επιμέρους οικοδομική άδεια.

Η τυπική ύπαρξη επιμέρους οικοδομικών αδειών δεν απαντά από μόνη της στο ερώτημα εάν οι υφιστάμενοι υδατικοί πόροι μπορούν να εξυπηρετήσουν τη σωρευτική ζήτηση εκατοντάδων πρόσθετων χρηστών στην περίοδο κατά την οποία η περιοχή αντιμετωπίζει τη μεγαλύτερη πίεση.

Εφόσον ο Δήμος Πολυγύρου δεν είναι ο τελικώς αρμόδιος φορέας για κάποιο από τα ανωτέρω ζητήματα υδατικών πόρων, παρακαλούμε η παρούσα να διαβιβαστεί αυτεπαγγέλτως στην αρμόδια Διεύθυνση Υδάτων και σε οποιαδήποτε άλλη συναρμόδια περιβαλλοντική αρχή, με σχετική ενημέρωση του αναφέροντος.

IV. Ιδιαίτερο ζήτημα: ο ισχυρισμός ότι όλες οι άδειες έχουν ήδη εξασφαλιστεί

Στην επίσημη εμπορική παρουσίαση του Oliville δηλώνεται ότι οι απαραίτητες κατασκευαστικές και λειτουργικές άδειες έχουν ήδη εξασφαλιστεί.

Η δήλωση αυτή καθιστά τον έλεγχο ευχερέστερο.

Παρακαλούμε επομένως τις αρμόδιες υπηρεσίες να εξακριβώσουν:

ποιες ακριβώς οικοδομικές άδειες έχουν εκδοθεί,
σε ποια πρόσωπα ή εταιρείες,
για πόσες επιμέρους ιδιοκτησίες,
ποια είναι η εγκεκριμένη χρήση των κτισμάτων,
ποιος είναι ο αριθμός των εγκεκριμένων κατοικιών ή τουριστικών μονάδων,
ποιες λειτουργικές τουριστικές εγκρίσεις έχουν εκδοθεί,
εάν οι εγκρίσεις αφορούν υφιστάμενες εγκαταστάσεις ή μελλοντική λειτουργία,
και εάν το αδειοδοτημένο μοντέλο ταυτίζεται με το μοντέλο που σήμερα προβάλλεται στους υποψήφιους αγοραστές.

Ιδίως θα πρέπει να αποσαφηνιστεί εάν τα κτίσματα έχουν αδειοδοτηθεί ως κατοικίες, ως τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, ως τμήματα οργανωμένου τουριστικού καταλύματος ή υπό άλλη κατηγορία χρήσης.

Το ζήτημα αυτό συνδέει άμεσα τον πολεοδομικό έλεγχο με τον έλεγχο της εφαρμογής της νομοθεσίας Golden Visa και της τουριστικής νομοθεσίας.

V. Συγκεκριμένα αιτήματα προς τις αρμόδιες αρχές

Με βάση τα παραπάνω, παρακαλούμε:

Α. Το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου

Να διενεργήσει έλεγχο, μέσω του αρμόδιου Τμήματος Ελέγχου, για το κατά πόσο το συγκεκριμένο μοντέλο ιδιοκτησίας και εκμετάλλευσης είναι συμβατό με το άρθρο 100 του ν. 5038/2023.
Να εξετάσει ειδικά την προϋπόθεση του ενός ακινήτου και των 120 τ.μ. κύριων χώρων.
Να εξετάσει τη συμβατότητα του μοντέλου 5+5 ετών προς τον operator και της περαιτέρω τουριστικής χρήσης με την παρ. 7Α του άρθρου 100 και την εγκύκλιο 240076/Σ.9/25.09.2024.
Να ζητήσει, όπου απαιτείται, τα πραγματικά συμβόλαια, τις πράξεις σύστασης, τα σχέδια και τα συμβατικά έγγραφα και να μην αρκεστεί στην εμπορική περιγραφή του έργου.
Εφόσον υπάρχουν εκκρεμείς αιτήσεις Golden Visa που συνδέονται με το συγκεκριμένο έργο, να ληφθούν υπόψη τα ζητήματα της παρούσας πριν κριθεί ότι πληρούνται οι απαιτούμενες προϋποθέσεις.
Εάν έχουν ήδη εκδοθεί άδειες και διαπιστωθεί εκ των υστέρων μη τήρηση των όρων της νομοθεσίας, να εφαρμοστούν οι διαδικασίες που προβλέπει ο νόμος.

Β. Το Υπουργείο Τουρισμού και την ΠΥΤ Κεντρικής Μακεδονίας

Να γνωστοποιήσουν το ακριβές καθεστώς τουριστικής αδειοδότησης του συγκροτήματος.
Να ελέγξουν εάν οι επιμέρους κατοικίες αποτελούν τμήμα ενός νόμιμα λειτουργούντος τουριστικού καταλύματος.
Να εξακριβώσουν ποιες ακριβώς πρόσθετες υπηρεσίες θα παρέχονται στους επισκέπτες.
Να εξετάσουν εάν το μοντέλο λειτουργίας που πραγματικά εφαρμόζεται αντιστοιχεί στις άδειες που έχουν εκδοθεί.

Γ. Την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Πολυγύρου

Να εξακριβώσει τον αριθμό, το αντικείμενο και το περιεχόμενο των σχετικών οικοδομικών αδειών.
Να αποσαφηνίσει εάν κάθε «βίλα 120 τ.μ.» αποτελεί μία ή περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες.
Να επιβεβαιώσει τον χαρακτηρισμό και την επιφάνεια των κύριων χώρων.
Να ελέγξει εάν η πραγματική κατασκευή αντιστοιχεί στα εγκεκριμένα σχέδια και στις προβλεπόμενες χρήσεις.

Δ. Το Τμήμα Περιβάλλοντος και Ενέργειας του Δήμου Πολυγύρου

Να γνωστοποιήσει εάν έχει εξεταστεί η επάρκεια της ύδρευσης για το συνολικό έργο.
Να παράσχει τα διαθέσιμα στοιχεία σχετικά με την αναμενόμενη κατανάλωση και τη δυνατότητα του τοπικού δικτύου.
Να γνωστοποιήσει τις σχετικές περιβαλλοντικές, υδροδοτικές και αποχετευτικές εγκρίσεις.
Να διαβιβάσει την παρούσα στις αρμόδιες υπηρεσίες υδάτων ή περιβάλλοντος για όσα ζητήματα δεν εμπίπτουν στην άμεση αρμοδιότητά του.

VI. Αίτημα πρόσβασης σε δημόσια έγγραφα

Παράλληλα, στο μέτρο που επιτρέπεται από την ισχύουσα νομοθεσία περί πρόσβασης στα δημόσια έγγραφα, παρακαλώ να μου χορηγηθούν ή να μου υποδειχθεί ο τρόπος πρόσβασης στα ακόλουθα:

στις σχετικές οικοδομικές άδειες και τυχόν τροποποιήσεις τους,
στις περιβαλλοντικές εγκρίσεις που αφορούν το έργο,
στις εγκρίσεις σύνδεσης και υδροδότησης του συγκροτήματος,
στις σχετικές μελέτες ή γνωμοδοτήσεις περί επάρκειας νερού και αποχέτευσης,
στις πράξεις ή εγκρίσεις που προσδιορίζουν τη νόμιμη τουριστική μορφή του συγκροτήματος,
σε τυχόν έγγραφη γνωμοδότηση ή οδηγία του Υπουργείου Μετανάστευσης σχετικά με την επιλεξιμότητα του συγκεκριμένου μοντέλου για Golden Visa,

με την αυτονόητη αφαίρεση προσωπικών δεδομένων ή άλλων στοιχείων τα οποία νομίμως εξαιρούνται από το δικαίωμα πρόσβασης.

VII. Συμπέρασμα

Η παρούσα αναφορά δεν ζητεί την ακύρωση μιας επένδυσης ούτε υποστηρίζει ότι έχει ήδη αποδειχθεί οποιαδήποτε παρανομία.

Ζητεί κάτι πολύ πιο συγκεκριμένο:

να ελεγχθεί πριν από τη χορήγηση ή ανανέωση αδειών Golden Visa εάν οι πραγματικές ιδιοκτησίες και η πραγματική λειτουργία του έργου πληρούν πράγματι τις προϋποθέσεις που θέτει ο νομοθέτης.

Η ύπαρξη δύο ανεξάρτητων μονάδων 60+60 τ.μ., η δυνατότητα χωριστής χρήσης τους, η μίσθωση προς operator και η μετέπειτα τουριστική εκμετάλλευση δημιουργούν ζητήματα που δεν είναι ορθό να κρίνονται αποκλειστικά βάσει του τρόπου με τον οποίο το προϊόν παρουσιάζεται εμπορικά.

Αντίστοιχα, ένα έργο τέτοιου μεγέθους σε περιοχή με ήδη καταγεγραμμένα ζητήματα λειψυδρίας πρέπει να έχει αξιολογηθεί ως προς τη συνολική του επιβάρυνση με επαρκή και επικαιροποιημένα δεδομένα.

Η Golden Visa αποτελεί σημαντικό διοικητικό προνόμιο που παρέχει σε πολίτη τρίτης χώρας όχι μόνο δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα, αλλά και δυνατότητα μετακίνησης εντός του χώρου Σένγκεν υπό τους σχετικούς ευρωπαϊκούς κανόνες. Για τον λόγο αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό η εφαρμογή των προϋποθέσεων να είναι αυστηρή, ομοιόμορφη και απολύτως τεκμηριωμένη.

Παρακαλώ:

για την πρωτοκόλληση της παρούσας,
για τη γνωστοποίηση του αριθμού πρωτοκόλλου,
για την αυτεπάγγελτη διαβίβαση κάθε επιμέρους ζητήματος στην κατά νόμο αρμόδια υπηρεσία όπου απαιτείται,
και για την έγγραφη και αιτιολογημένη ενημέρωσή μου επί των αποτελεσμάτων του ελέγχου και των ενεργειών στις οποίες προτίθεται να προβεί κάθε αρμόδιος φορέας.

Με εκτίμηση,

Ανδρέας Σταλίδης

(Διεύθυνση και εμαιλ)

Ημερομηνία: 24 Αυγούστου 2026

Συνημμένα / πηγές

[1]. Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικoνομικών – Υπουργείο Μετανάστευσης & Ασύλου

Περιορισμός της επένδυσης για απόκτηση Golden Visa σε ένα ακίνητο άνω των 120 τ.μ.

https://stegasi.gov.gr/programs/periorismos-tis-ependysis-gia-apoktisi-golden-visa-se-ena-akinito-ano-ton-120-t-m/

[2]: Screenshots της επίσημης ιστοσελίδας του Oliville όπου αναφέρονται: